Wohnung besenrein übergeben und was dabei zählt

Was besenrein bedeutet und was es nicht bedeutet

Der Begriff kommt aus der Praxis und nicht aus einem Gesetzbuch, und genau daher rührt der Streit. Gemeint ist ein Zustand, in dem die Wohnung vollständig geräumt ist, der Boden gefegt oder gesaugt wurde, grober Schmutz entfernt ist und nichts zurückbleibt, was jemand anderes wegschaffen müsste. Das schließt Keller, Dachboden, Balkon und Garage ein.

Nicht gemeint ist eine Reinigung, wie ein Reinigungsdienst sie abliefert. Kalkschleier in der Dusche, ein leichter Fettfilm über dem Herd oder ein Bohrloch, das verschlossen und nicht überstrichen wurde, sind keine Verletzung von besenrein. Wer trotzdem streicht und poliert, tut es freiwillig.

Der praktische Kern ist deshalb der erste Teil des Wortes: leer. Fast jeder Streit bei der Übergabe entsteht nicht an der Sauberkeit, sondern an dem, was noch dasteht: der Schrank, den der Nachmieter angeblich übernimmt, die Farbeimer im Keller, das Regal im Abstellraum. Solange etwas davon in der Wohnung steht, ist sie nicht übergeben.

Renovieren beim Auszug: wann es Pflicht ist und wann nicht

Aus dem Gesetz selbst folgt keine Pflicht des Mieters, beim Auszug zu streichen. Die Instandhaltung der Mietsache ist Sache der Vermieterseite. Eine Pflicht kann nur entstehen, wenn der Mietvertrag sie wirksam auf den Mieter überträgt, und an dieser Wirksamkeit scheitern viele Klauseln.

Zwei Punkte prägen die Rechtsprechung seit Jahren. Erstens: Wer eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, muss sie in aller Regel auch nicht renoviert zurückgeben, sofern kein angemessener Ausgleich vereinbart war. Zweitens: Klauseln mit starren Fristen, nach denen etwa alle drei Jahre die Küche und alle fünf Jahre das Wohnzimmer zu streichen sind, gelten als unwirksam, weil sie den tatsächlichen Zustand nicht berücksichtigen.

Für den Auszug heißt das: Lesen Sie die Klausel im Vertrag, und sehen Sie im Übergabeprotokoll des Einzugs nach, in welchem Zustand Sie übernommen haben. Genau dieses alte Protokoll ist das wertvollste Papier des ganzen Vorgangs. Ist die Lage unklar oder steht Geld im Streit, klärt das ein Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht, und zwar bevor gestrichen wird, nicht danach.

Dübel, Bohrlöcher und Farbe an der Wand

Unabhängig von der Renovierungsfrage schuldet man den Rückbau dessen, was man selbst angebracht hat. Dübel werden gezogen, Löcher mit Spachtelmasse verschlossen und glatt abgezogen. Ein verschlossenes Loch muss nicht farblich unsichtbar sein, wenn ohnehin nicht gestrichen werden muss.

Dasselbe gilt für Einbauten: ein selbst gesetztes Regalbrett, eine zusätzliche Lampenhalterung, ein montierter Spiegelschrank, eine Katzenklappe in der Tür. All das kommt zurückgebaut, und die Befestigungspunkte werden geschlossen. Wer etwas dauerhaft dalassen möchte, vereinbart das schriftlich, sonst wird daraus im Zweifel ein Mangel.

Ein Sonderfall sind kräftige Wandfarben. Eine dunkelblaue oder tiefrote Wand gilt vielfach als ungewöhnliche Gestaltung, die zurückgenommen werden muss, weil sie sich nicht mit einem Anstrich überdecken lässt. Wer während der Mietzeit farbig streicht, plant das Überstreichen am Ende besser gleich mit ein.

Die Reihenfolge, die Streit erspart

Die meisten Übergaben laufen deshalb aus dem Ruder, weil zwei Arbeiten gleichzeitig passieren sollen: räumen und säubern. Das geht nicht, denn gefegt wird erst, wenn nichts mehr dasteht. Diese Reihenfolge hat sich bewährt.

1. Vollständig räumen, einschließlich Keller, Dachboden, Balkon und Garage
2. Rückbauen, was selbst angebracht wurde, und die Befestigungspunkte verschließen
3. Erst dann reinigen: fegen oder saugen, grobe Flecken entfernen, Bad und Küche abwischen
4. Die Stände von Strom-, Gas- und Wasserzähler ablesen und jeweils mit der Zählernummer notieren
5. Gemeinsam durch alle Räume gehen und jede Feststellung sofort ins Protokoll schreiben
6. Alle Schlüssel übergeben und die Zahl der Stücke im Protokoll festhalten

Das Übergabeprotokoll: was hineingehört

Das Protokoll ist kein Formalismus, sondern das einzige Beweismittel, das beide Seiten am selben Tag unterschreiben. Fehlt es, steht am Ende eine Behauptung gegen die andere, und dabei zieht meist die Seite den Kürzeren, die nichts Schriftliches vorlegen kann.

• Datum, Anschrift und die Namen beider Seiten, dazu die Namen etwaiger Zeugen
• Alle Zählerstände mit der jeweiligen Zählernummer, nicht nur die Zahl allein
• Wie viele Schlüssel übergeben wurden, getrennt gezählt für Haus, Wohnung, Keller und Briefkasten
• Jeder festgestellte Mangel einzeln, mit Raum und kurzer Beschreibung, statt eines Sammelvermerks
• Was bis wann noch erledigt wird und von wem, mit einem konkreten Datum
• Die Unterschriften beider Seiten, und je eine Ausfertigung für jede Seite

Die Kaution und warum sie selten sofort zurückkommt

Nach der Übergabe wartet man meist noch. Üblich ist, dass die Vermieterseite sich eine angemessene Zeit nimmt, um die Wohnung zu prüfen, und einen Teil bis zur nächsten Betriebskostenabrechnung einbehält. Das ist kein Zeichen von Streit, sondern der Normalfall.

Wer schnell zu seinem Geld kommen will, macht es dem anderen leicht: sauberes Protokoll, Zählerstände mit Nummer, Bankverbindung schriftlich, eine kurze Nachricht mit dem Datum der Übergabe. Fotos vom Tag der Übergabe schaden ebenfalls nie, am besten von jedem Raum eines und aufgenommen, solange noch Tageslicht da ist.

Wenn die Zeit vor der Übergabe knapp wird

Der häufigste Grund für eine gescheiterte Übergabe ist banal: Der Umzugstag lag zu dicht davor, und es steht noch zu viel in der Wohnung. Wer merkt, dass es eng wird, gibt besser das Räumen ab als die Reinigung, denn das Tragen kostet die Zeit, nicht das Fegen.

Wir räumen leer und geben besenrein zurück, abgerechnet je geräumtem Kubikmeter ab 39 € oder nach der gebrauchten Zeit ab 15 € je Stunde. Soll parallel gepackt werden, kostet das Einpacken ab 25 € je Stunde je Person; Möbelwagen samt zwei Helfern liegen bei ab 48 € je Stunde, ein Transporter mit Fahrerin oder Fahrer bei ab 44 € je Stunde.

Unser Fahrgebiet ist der Landkreis Oder-Spree mit seinen angrenzenden Gemeinden. Im Landkreis Oder-Spree fahren wir ohne Aufschlag an. Führt der Weg darüber hinaus, steht die Anfahrt vorab beziffert im Angebot.